Boligkøberens ordbog: Forstå de vigtigste begreber

At købe bolig kan føles som at lære et nyt sprog. 

Derfor har vi samlet nogle af de vigtigste boligbegreber i denne ordbog, så du kan tale flydende bolighandelsk, når du leder efter dit kommende hjem.

Brug ordbogen som et opslagsværk, når du støder på ord, du ikke kender. Eller læs den igennem og få styr på de mest almindelige termer i en bolighandel.

A

Advokatforbehold (også kaldet rådgiverforbehold) – Et advokatforbehold betyder, at din underskrift først er bindende, når din rådgiver – typisk en boligadvokat eller køberrådgiver – har godkendt handlen. 

Det betyder, at du trygt kan skrive under, velvidende at din rådgiver får mulighed for at tjekke alle detaljer og sikre, at alt det med småt er, som det skal være. Se det som en ekstra sikkerhed, der giver ro i maven, og som mange boligkøbere sætter pris på.

Afdragsfrit lån – Det ligger lidt i navnet. Et afdragsfrit lån er et lån, hvor du i en aftalt periode kun betaler renter og ikke afdrag på selve lånet. Dette kan give luft i økonomien i en periode, men husk, at lånet skal afdrages senere.

Allonge – Det lyder måske som en fransk delikatesse, men i en bolighandel er det et tillæg til en aftale. En allonge bruges ofte til at tilføje ændringer eller præciseringer til en købsaftale eller et pantebrev, uden at man behøver at lave en helt ny aftale.

B

Bankgaranti – Når du har underskrevet købsaftalen, skal sælger have sikkerhed for, at du kan betale. Her kommer bankgarantien ind i billedet. Det er bankens løfte til sælger om, at pengene er der, og at de bliver betalt på overtagelsesdagen. Når handlen er endelig, bliver bankgarantien erstattet af den endelige betaling.

BBR – BBR står for Bygnings- og Boligregistret. Her kan du finde oplysninger om boligens størrelse, antal værelser, opførelsesår og hvordan den bliver opvarmet.

Det er boligejerens ansvar at sikre, at oplysningerne er korrekte. Derfor er det en god idé at tjekke BBR, når du køber bolig, så du ikke pludselig står med et hus, hvor kvadratmeterne på papiret ikke stemmer overens med virkeligheden.

Betinget købsaftale – En købsaftale, der først bliver bindende, når bestemte betingelser er opfyldt. Det kan f.eks. være, at du som boligkøber skal have solgt din nuværende bolig, inden det kan falde på plads med det nye hus.

Boligareal – De kvadratmeter, du rent faktisk må bo på. Det er ikke altid det samme som boligens samlede areal. F.eks. tæller kælder, skur, udestue eller garage ofte ikke med, selvom de kan bruges til opbevaring eller ophold. Når du kigger på boliger, så vær opmærksom på, hvad der er godkendt til beboelse og hvad der ikke er.

Boligskatter – Når du ejer en bolig, skal du betale skat af den. De to vigtigste boligskatter er ejendomsværdiskat, som staten opkræver ud fra boligens værdi, og grundskyld, som din kommune opkræver ud fra grundens størrelse og værdi. Beløbet kan variere afhængigt af, hvor i landet du bor, og hvordan din bolig er vurderet.

Brutto/netto – Når du ser en salgsopstilling, vil du ofte støde på brutto- og nettoydelse. Brutto er den månedlige udgift før skat og fradrag, mens netto er det beløb, du reelt skal betale efter skat.

Brutto/netto giver dig et hurtigt overblik over, hvad det koster at låne til boligen, men husk, at din personlige skattemæssige situation kan påvirke, hvad du faktisk ender med at betale.

Byggeteknisk køberrådgivning – Lever drømmeboligen op til dine forventninger i virkeligheden?

Med byggeteknisk køberrådgivning får du en byggesagkyndig med på sidelinjen, når du gennemgår boligen fra kælder til kvist. Det giver dig indsigt i boligens stand og kan hjælpe dig med at træffe en tryg beslutning.

D

Deponering – Når du køber en bolig, skal du normalt deponere en del af købesummen i banken. Pengene står som sikkerhed for handlen, indtil skødet er tinglyst. Først derefter bliver beløbet frigivet til sælger. Det er med andre ord en slags udbetaling for huset, når købsaftalen er blevet underskrevet. 

Dispositionsdag – Dagen, hvor du får lov til at tage din nye bolig i brug, før selve overtagelsesdagen. Sælger ejer stadig boligen på papiret, men du har brugsretten og kan flytte ind før tid, hvis I har aftalt det.

Derfor kalder man det også for dispositionsret, og det er ikke ualmindeligt, at dispositionsdagen kan være en del af forhandlingen mellem dig og sælger.

E

Ejendomsværdiskat – En skat, du betaler til staten for at eje en bolig. Den beregnes ud fra boligens offentlige ejendomsvurdering og opkræves automatisk over din skat.

Ejerskifteforsikring – En forsikring, der dækker skjulte fejl og mangler, som ikke står i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Den kan spare dig for dyre reparationer, hvis der er problemer, du ikke kendte til, da du købte boligen.

Ejerudgifter – De faste udgifter, du skal betale hver måned for at eje din bolig. Ejerudgiften dækker blandt andet ejendomsskat, fællesudgifter, grundejerforening, renovation og ejendomsforsikring. Ejerudgifterne inkluderer ikke dit boliglån eller forbrugsudgifter som el, vand og varme, så husk at medregne disse i dit budget, når du køber bolig.

Elinstallationsrapport – En rapport, der gennemgår boligens elinstallationer for fejl og mangler. Den afslører, om der er ulovlige eller farlige installationer, som kan udgøre en sikkerhedsrisiko.

Energimærke – En vurdering af boligens energieffektivitet på en skala fra A til G, hvor A er mest energieffektiv. Energimærket giver dig også et overblik over boligens energiforbrug og konkrete forslag til, hvor du kan energiforbedre din bolig, så du kan sænke husets CO2-aftryk og varmeregning. 

F

Forhåndsgodkendelse – En forhåndsgodkendelse fra banken viser, hvor meget du kan låne, inden du begynder boligjagten. Den gør det lettere at finde boliger i din prisklasse og giver dig mulighed for hurtigt at slå til, når den rette bolig dukker op.

Fortrydelsesret – Var mavefornemmelsen der alligevel ikke? Som boligkøber har du seks hverdage til at fortryde dit boligkøb, efter du har underskrevet købsaftalen.

Men vær opmærksom på, at det typisk vil koste dig 1 % af købsprisen, hvis du ikke har et advokat- eller rådgiverforbehold i din købsaftale. 

G

Grundareal – Størrelsen på den grund, din bolig ligger på. Det inkluderer have, terrasse, indkørsel og andre udenomsarealer. Kort sagt alt det, der følger med din bolig.

Grundskyld – En skat, du betaler til kommunen for grunden, din bolig står på. Den beregnes ud fra grundens vurderede værdi og kan variere alt efter, hvor i landet du bor.

Grundværdi – Værdien af din grund uden bygninger. Det er denne værdi, som din grundskyld beregnes ud fra. Jo højere grundværdi, jo højere grundskyld.

H

Huseftersynsordning (HE-ordningen) – En frivillig ordning, hvor sælger kan få udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Som køber betyder det, at du får indsigt i boligens stand, og at du kan tegne en ejerskifteforsikring, der dækker skjulte skader, som ikke er nævnt i rapporterne, når du køber boligen.

K

Kontantpris – Den samlede pris for boligen, hvis du betaler uden lån eller finansiering.

Køberkartotek – En service hos ejendomsmæglere, hvor du kan blive skrevet op som boligkøber. Når en bolig matcher dine ønsker og behov, får du besked, ofte før den bliver offentligt udbudt til salg. Det kan give dig et forspring i boligjagten.

Købesum – Den samlede pris, som du og sælger har aftalt for boligen. Købesummen dækker dog nødvendigvis ikke alle udgifter ved handlen. Så vær opmærksom på, at der kan komme ekstra omkostninger som tinglysning og diverse gebyrer oveni.

Købsaftale – Købsaftalen beskriver alle vilkår for handlen – fra pris og overtagelsesdato til eventuelle forbehold.

Sagt på en anden måde, så dækker købsaftalen dét, som der bliver aftalt mellem dig og sælger i forbindelse med, at du overtager sælgers bolig. Det betyder også, at når både du og sælger har skrevet under, er bolighandlen juridisk bindende.  

Inden du underskriver, er det en god idé at få en rådgiver til at gennemgå aftalen, så du er sikker på, at alt stemmer overens med dine forventninger.

Købstilbud – Når du har fundet drømmeboligen, skal du afgive et købstilbud. Det er dit bud på, hvad du vil betale for boligen, og det kan være over, under eller præcis på udbudsprisen.

Når du har budt på huset, er det op til sælger om de vil acceptere, forhandle eller afvise dit bud. Vær opmærksom på, at et købstilbud først bliver til en købsaftale, når både du og sælger har skrevet under.

L

Lokalplan – En plan, der fastsætter regler for bebyggelse og anvendelse af et område, f.eks. hvor højt man må bygge eller om der må være erhverv i området.

Liggetid – Antallet af dage, en bolig har været til salg. En lang liggetid kan eksempelvis skyldes sæsonudsving, udbuddet af boliger eller købernes præferencer. Hvis liggetiden er høj, kan det være, at du kan forhandle dig til en lavere pris, så sælger kan komme af med huset. Og omvendt kan en kort liggetid betyde, at sælger holder fast i prisen, fordi boligen først lige er kommet på markedet.

Løsøre – Løsøre er de ting, der kan følge med i handlen, men som ikke er en fast del af boligen. Det kan være hårde hvidevarer, havemøbler eller andet inventar. Hvad der følger med, fremgår typisk af købsaftalen, så tjek den grundigt, hvis du gerne vil sikre dig, at noget bestemt bliver i boligen.

M

Matrikel - En officiel registrering af ejendommens grundareal og skelgrænser. Hver ejendom har et unikt matrikelnummer, som bruges i offentlige registre til at identificere grunden.

N

Nøgleoverdragelse – Øjeblikket som alle boligkøbere glæder sig til. Det er nemlig her, hvor du får nøglerne til din nye bolig og officielt kan kalde den din. Det sker typisk på overtagelsesdagen, når handlen er afsluttet, og købesummen er betalt.

O

Offentlig ejendomsvurdering – En vurdering af boligens værdi, som udarbejdes af Skat. Den bruges til at beregne både ejendomsværdiskat og grundskyld. Vurderingen opdateres med jævne mellemrum og kan have betydning for, hvor meget du skal betale i boligskatter.

Ombygget – Hvis en bolig er blevet ombygget, vil det ofte fremgå af salgsopstillingen og BBR-meddelelsen.

Overtagelsesdag – Den officielle dag, hvor du som køber overtager boligen og ansvaret for den. Fra denne dag står du for udgifter som ejendomsskat, forsikring og ejerudgifter. Overtagelsesdagen er fastsat i købsaftalen og er ofte også dagen, hvor du får nøglerne.

P

Pantebrev – Et juridisk dokument, der viser, at der er gæld i en ejendom. Pantebrevet giver långiveren sikkerhed for lånet, fordi boligen fungerer som pant. Det kan være udstedt af en bank, et realkreditinstitut eller en privat långiver.

Pris/m² – Prisen for én kvadratmeter bolig. Beregnes ved at dividere boligens pris med dens samlede boligareal. Det bruges ofte til at sammenligne boliger i samme område og kan give en indikation af, om en bolig er dyr eller billig i forhold til markedet.

Prisudvikling – Boligpriser ændrer sig over tid og påvirkes af mange faktorer som renteniveau, udbud og efterspørgsel samt den generelle økonomiske situation. Prisudviklingen kan variere fra område til område og har betydning for, hvornår det er et godt tidspunkt at købe eller sælge bolig.

R

Realkreditlån – Et lån, der typisk finansierer størstedelen af din boligkøb. Lånet ydes af et realkreditinstitut og er sikret med pant i boligen. Du kan vælge mellem fast eller variabel rente, og lånet kan have en løbetid på op til 30 år.

Refusionsopgørelse – Det sidste økonomiske regnskab mellem køber og sælger. Her gøres der op, hvem der skal betale hvad af udgifter som ejendomsskat, fællesudgifter og forudbetalte regninger. Har sælger f.eks. betalt ejendomsskat for hele året, vil du som køber skulle dække den del, der gælder efter overtagelsesdagen. En slags økonomisk punktum, inden nøglerne skifter hænder.

Rådighedsbeløb – Det koster at købe bolig, men der skal også være penge i dit budget, så du har råd til at leve. Rådighedsbeløbet er det, du har tilbage hver måned, når dine faste udgifter som boligydelser, lån og regninger er betalt. Banken bruger dit rådighedsbeløb til at vurdere, hvor meget du kan låne og om du har luft nok i økonomien til at håndtere uforudsete udgifter.

S

Salgsopstilling – Boligens CV og nok det første sted, du stifter bekendtskab med dit potentielle næste hjem. Her får du overblik over alt fra plantegninger og billeder til økonomiske oplysninger som ejerudgifter og finansiering. Det er ejendomsmægleren, der står for at udarbejde salgsopstillingen. 

Servitut – Regler og begrænsninger, der kan følge med en ejendom. En servitut kan f.eks. bestemme, at du ikke må bygge i en bestemt højde, at din nabo har ret til at benytte en del af din grund, eller at huset skal have et bestemt udtryk. Det er vigtigt at kende eventuelle servitutter, før du køber bolig, da de kan have stor betydning for, hvordan du må bruge ejendommen.

Skel – Den officielle grænse mellem din grund og naboens. Skellet fastsættes af landinspektører og registreres i matriklen. Hvis du er i tvivl om, hvor skellet går, eller der opstår uenighed med naboen, kan en skelafsætning eller en skelforretning afgøre præcist, hvor grænsen ligger.

Skuffesalg – En bolighandel, der foregår uden en offentlig salgsannonce. I stedet sælges boligen via ejendomsmæglerens netværk eller direkte til en køber fra mæglerens køberkartotek.

Skøde – Dit bevis på, at du ejer boligen. Skødet er det juridiske dokument, der registreres i tingbogen og officielt gør dig til ejer af din nye bolig.

Standardfinansiering – En måde at vise, hvad det typisk koster at låne til en bolig. Den tager udgangspunkt i en boligkøber, der lægger 5 % i udbetaling og finansierer resten med et realkreditlån og et banklån.

Stempelafgift –også kaldet tinglysningsafgift – er en afgift, du betaler til staten, når du får tinglyst skødet på din bolig eller optager lån med pant i ejendommen. Det er en obligatorisk omkostning, som du skal tage med i dit boligbudget.

T

Tilstandsrapport – En professionel vurdering af boligens synlige skader og generelle stand. Rapporten giver dig et realistisk billede af boligens tilstand og hjælper dig med at vurdere, om der er større reparationer i vente. Sammen med elinstallationsrapporten og energimærket er den en vigtig del af huseftersynsordningen.

Tinglysning – Den officielle registrering af ejerskab og pant i en bolig. Det foregår digitalt i tingbogen og sikrer, at det juridisk fremgår, hvem der ejer boligen, og hvilke lån der er optaget med pant i ejendommen.

Tinglysningsafgift – En afgift, du betaler til staten for at få registreret skøde og lån i tingbogen. Afgiften består af en fast pris plus en procentdel af enten købesummen eller lånets størrelse.

U

Udbetaling – Det beløb, du som køber skal have op af lommen, når du køber en bolig. Typisk skal du lægge mindst 5 % af købesummen, før banken vil låne dig resten.